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大規模修繕工事
 
  数社から見積もりを取った場合、その金額・内容はさまざまです。そこで、仕様書・設計図、又状況によっては現場調査を行って工事費の適正価格を算出いたします。

  数年毎に避けては通れない改修工事。
中でも屋根防水・外壁塗装を中心とした大規模修繕工事の場合、
その経費は莫大なものとなる可能性が大です。
毎月の修繕積立金だけで賄うことができないケースも良く耳にします。
それではいったいその工事費用とは、どの程度かかるのでしょうか。
マンション修繕に関わる現在の状況を踏まえ、検討していく必要があるのではと思います。
§1.現在の状況
 現在(平成13年末)、全国でマンション(注1)に居住されている方が1,000万人を超え、400万戸以上のマンションストック戸数が有るとされています。
又、最近では都市部を中心に高層マンションも増え、郊外型も含め益々その数は増大していくのでしょう。
しかしながらその一方で、マンション特有の居住形態により、様々な課題(注2)を有している事も実状の様です。
なかでも、大小を含めて建物の修繕に関する問題は、近年社会問題化し、新聞紙上・雑誌等で紹介される記事を目にする機会が増えています。
そして現在では
60%近くのマンションが築後10年を経過し、25%のマンションが20年を経過しているそうです。(注3)
 今後はさらに相当数の年数を経たマンションが急激に増大していくことが見込まれています。

§2. 国の対策
 この様な状況の中、平成12年12月1日には 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が成立し、国・地方公共団体の支援の元、「管理組合によるマンション管理」の方向付けがなされました。
これは、マンション購入者が構成員である管理組合と組合員、そして国・地方公共団体の役割・責務を明記しています。
 ようするに種々多様なマンションの管理問題を、管理会社まかせにせず、管理組合が中心となり協力し、国及び地方公共団体の支援の元、皆で考えていこうというものです。

§3. 管理組合の対策
 最近では管理組合の努力と研究の元、建物の維持管理・補修等を管理会社に全面委託せずに、住民主導で管理しようとする動きが広がっている様です。
現に自主管理の団体がいくつか設立されたり、住民の方が直接業者を選定し、無駄の無い有益な施工方法で工事を遂行されたりと、住民の方の意識の高まりも相当の様です。

§4. 弊社にできること
 社では、建築士事務所・積算事務所として、どういった形でマンションの諸問題に携わることができるのかを考え、特に居住者全員の方に関わり、構造的にも金銭的にも大変大きな問題である 「大規模修繕工事」について、その中でも施工業者の選定にあたっての、見積書の査定を業務としてなすべく提案してまいりたいと思います。
 以下にその概略のみ述べさせて頂きますので、詳細・料金等に関しましては、メール等でご連絡頂ければ、何らかの形でお伝えしたいと思います。

● 大規模修繕の目的
● 大規模修繕工事の流れ
● 見積書査定の目的
● 見積書査定の進め方

     ● 大規模修繕の目的
 前述の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の第三条による 平成13年8月1日告示の「マンションの管理の適正化に関する指針」の中で「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。」 とありますが、
1.年数の経過による、建物各部・附帯設備の劣化の修繕
例えば、
 ・躯体コンクリートの中性化
 ・コンクリートの割れ
 ・防水層破断による漏水
 ・壁塗装の塗膜剥離
 ・金物類の腐食・塗膜剥離
 ・設備機器(受水槽・ポンプ・エレベーター等)の機能低下
 ・etc

 
2.以上の見直しにより、居住環境が向上し、美観の観点からもより望ましい方向に向かい
3.よってそれらが、ひいては資産価値の向上にもつながる。
ということで、居住者の方が毎月積立てている、修繕積立金等をより有効に活用する為に、修繕計画の策定とその確実な実行が大変重要になります。
     ● 大規模修繕工事の流れ

前述しました通り、最近では自主管理の為の団体を設立し、直接専門業者に発注するなど、様々な動きがみられますが、以下に一般的な進め方を示します。
 専門組織作り ・・・10名程の修繕専門委員会等
 診断・仕様作成を依頼する専門会社の選定 (工事監理)
・・・状態確認の住民アンケート
・・・工事必要箇所のチェック
 詳細調査と概算見積 ・・・長期計画に基つ゛くものが望ましい
工事計画案の作成
工事計画のPR
・・・費用負担について意向調査
・・・説明会の開催
工事計画の正式提案
工事計画の決定
・・・組合員の確認
・・・費用負担方法の確認
工事代金支払方法の確認
・・・借入を要するか
・・・借入か一時負担か
施工会社の選定
・・・共通仕様書の作成
・・・見積徴収
・・・多角的に検討
見積書の査定・報告
工事請負契約
     ・・・工期・代金支払時期・工事管理などの確認
・・・融資を利用する場合申込み
工事着工
・・・事故・トラブル防止に配慮
・・・予定通りに進行しているかの確認
工事完了

【参考/(財)マンション管理センター 計画修繕マニュアル】




     ● 見積書査定の目的

 施工会社選定にあたり、通常数社から見積を取り、比較検討することになると思います。
もちろん安ければ良いというのではなく、会社の規模・実績、そして何よりも信用性までを含めて検討するかと思います。
その中で、各社の見積金額にはたいていの場合、大きな金額差が出てくるであろうと思います。
その理由としては色々有ると思いますが、大まかには以下の点が考えられ
ます。
1. 仕様書通りの施工方法による見積をしていない
2. 図面から正しく数量を算出していない
3. 現地調査をしていない. 
4. 各社の施工様式の違い及び、施工単価の違い
5. 特に躯体の劣化などは、足場を架けて実際に工事を始めてみないと、不確実であるため、その想定の仕方による違い
 他にも多々有ると思われますが、以上の様な点が大きな要因だと考えられ、さらに仕様書・設計書の内容によっては、差が広がると考えられます。
よって仕様書・設計書にのっとった正確な数量の把握と現地調査に基つ゛くその裏付け、そして的確な施工単価の採用が必要になります。
あくまで中立の立場にたった「工事内容の確認」と「その適正価格を算出」することにより、施工業者の選定にあたっての参考資料として頂くことを目的とします。

     ● 見積書査定の進めかた

 作業の進めかたとしては、打合せ・図面入手の時期等、各管理組合の都合により、一概には決められませんので、ご一報を頂いた時点で御相談致したいと思います。
概略は以下の通りです。
§. 作業の流れ
 1.打合せ
 2.図面・必要書類受け取り
 3.業者見積比較表作成
 4.現場調査(可能な場合のみ)
 5.専門業者見積依頼
 6.作図(必要な場合)
 7.数量算出
 8.見積書(金額比較表)作成
 9.調整
10.報告書作成
11.報告会

 
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                           011−886−0095


注1) マンション
      ここでは、
       その構造を、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート又は、鉄骨造とし、
       中高層(3階建以上)の分譲共同住宅を表わす。
注2) マンション特有の居住形態による課題
      1.一つの建物を区分所有する事による、所有者の意識の相違
        2.多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ
      3.利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さ
      4.建物構造上の技術的判断の難しさ
(マンションの管理の適正化に関する指針より)
注3) マンションストックの推移
                                   (単位 :万戸、%)
平成2年 平成7年 平成11年 平成12年
戸数 割合 戸数 割合 戸数 割合 戸数 割合
総ストック 216.1 100.0 295.7 100.0 368.7 100.0 386.0 100.0
5年超のもの 151.1 69.9 215.5 72.9 276.2 74.9 295.2 76.5
10年超のもの 94.2 43.6 150.5 50.9 198.6 53.9 215.0 55.7
15年超のもの 51.0 23.6 93.6 31.7 138.9 37.7 150.0 38.9
20年超のもの 13.3 6.2 50.5 17.1 82.1 22.3 93.2 24.1
25年超のもの 1.9 0.9 13.0 4.4 43.0 11.7 50.0 13.0
30年超のもの - - 1.8 0.6 7.2 2.0 12.1 3.1
35年超のもの - - - - - - 1.6 0.4

注)   当社の業務としてあくまでも設計レベルでの積算となりますので、現場に於ける不確定要素を含まない形での見積書となります。
[可能であれば現地調査を行います]
注)   電気設備・給排水設備・換気冷暖房設備等に関しては、図面の無い場合がほとんどですので、その場合は当社積算範囲外とするか、概算とさせて頂きます。
注)   積算の可、不可にかかわらず、現場の状況によって施工が不可能な場合が有ります。
注)   什器・家具類の保管・保全は積算範囲外となります。
注)   設計・監理・確認申請費は基本的に積算範囲外となります。
[含めることも可能です]
注)   外構工事のある場合は程度により考慮致します。
注)   S造の場合、特殊構造の場合は別途考慮致します。
注)   遠隔地で現場調査の必要な場合、交通費・宿泊費等が別途必要です。
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